中古戸建を売る前・買取査定前に確認したいこと
中古戸建は、最初からすべての資料が揃っているとは限りません。 買取査定でも、まず住所や分かる情報から見て、話が進みそうなら確認を深めていきます。
資料が全部揃ってから査定するわけではありません。 査定時点、案件精査、契約・決済の3つに分けると、今必要な情報と、後で整えることを混同せずに進められます。
買う側が気にする理由
買う側は価格だけでなく、どのような建物と土地を引き継ぐのか、契約までに何を確認し、決済までに何を整えるのかを見ます。 道路、境界、登記、建物状態、告知事項は、一度に全部ではなく、案件の進み方に合わせて確認します。
査定時点
まず物件を特定し、価格検討に必要な基本情報を見る。
案件精査
権利・利用条件、建物の記録、現況の違いを確認する。
契約・決済
条件、説明事項、引渡しまでに整える内容を個別に確定する。
まず確認しやすいもの
所在地が分かれば、公的情報と現地の確認へ進めます。土地面積、建物面積、築年月、間取り、登記情報、現況写真など、分かる範囲から見ます。
- 所在地、土地面積、建物面積、築年月、間取り
- 土地・建物の登記情報
- 固定資産税・都市計画税の納税通知書と課税明細
- 建物外観、室内、敷地、前面道路などの現況写真
私が査定するとき、固定資産税・都市計画税の納税通知書はかなり助かる資料です。 土地・建物の課税内容、面積、評価額や税額をまとめて確認し、登記や現況と比べる手掛かりにします。自治体によって課税明細の様式や項目名は異なります。
あるなら必ず確認したい書面
第三者との権利や利用条件を定めた書面は、建物の古さとは別の重要な情報です。存在する場合は、内容、当事者、対象範囲、承継の扱いを個別に確認します。
- 境界確認書、越境覚書
- 通行承諾書、掘削承諾書、私道関係の覚書
- プロパンガスの供給・設備貸与等の覚書
- その他、第三者との権利・利用条件を定めた書面
あれば助かる昔の資料
設計図書、仕様書、過去の販売図面、中古購入時資料、リフォーム・修繕記録は、建物の来歴を追う手掛かりになります。 ただし、古い中古戸建では新築時の設計図書等がほぼ残っていないことも多く、無いことだけで査定を止めるものではありません。
確認済証と検査済証は、それぞれ建築計画段階と完成後の検査に関する資料です。 単なる古い資料として終わらせず、紙の有無と行政記録の有無を分けて確認します。
確認済証・検査済証の見方話が進んだら、物件ごとに調査をつなぐ
一つの項目だけで調査を終えず、確認できた事実から次に見るものを決めます。すべての物件で、以下を全部調べるという意味ではありません。
- 前面道路の扱いが不明なら、道路種別・接道・再建築を確認する
- 私道なら、所有や持分に加えて通行・掘削と既存承諾書を見る
- 塀や軒等が境界を越える可能性があれば、越境物と覚書を確認する
- 高低差や土留めがあれば、擁壁・がけの現況と制度上の履歴を見る
- 高低差部分に車庫があれば、地下車庫と建物・擁壁の関係を見る
- 住宅地一帯に同じ擁壁や区画が続くなら、開発・造成履歴を調べる
- 市街化調整区域なら、今の建物と将来の再建築の根拠を分けて確認する
話が進んだら、条件として整理する
査定で把握した不明点は、案件精査で調べ、必要なものを契約条件や引渡し条件として整理します。 どの調査や対応が必要か、誰がいつ行うかは物件、契約、買主、金融機関等の条件で変わるため、このサイトでは一律に断定しません。
売却を考えている方へ
手元の資料を一度に完璧に揃える必要はありません。 住所、納税通知書、登記関係の資料、現況が分かる写真など、今あるものを分けておくと、買う側が次に何を確認するかを考えやすくなります。
仲介業者の方へ
全部揃えてから査定に出す必要はありません。まず分かる範囲から。 不明点を不明点のまま共有できれば、査定時点で必要な確認と、案件が進んでから行う確認を分けられます。