中古戸建の前面道路。買う側は何を確認する？
道に面しているように見えることと、建築基準法上の道路に必要な長さで接していることは別です。現況と行政上の扱いを重ねて見ます。
査定時点では所在地と現況から始めます。話が進んだら道路種別、幅員、接道長さ、道路境界、私道の権利を確認し、将来の再建築条件を個別に整理します。
道路に面しているだけでは判断しない
建築基準法では道路の定義と接道に関する原則が定められています。ただし、見た目の通路が同法上の道路とは限らず、敷地が2m以上接しているように見えても、それだけで再建築可能とは断定できません。接道部分の形、条例による制限、許可の要否なども案件ごとに確認します。
現況と分かる情報から見る
- 敷地がどの道に、どの程度接しているように見えるか
- 道路と敷地の高低差、門、塀、擁壁の位置
- 道路のおおよその幅員と、後退部分らしい空間の有無
- 公道か私道か、私道持分の記載があるか
- 建築確認関係資料や過去の販売図面に道路情報があるか
Google Mapsや現況写真は入口にはなりますが、道路種別や接道を確定する資料にはしません。
道路種別、幅員、接道を行政資料で確認する
建築基準法42条の道路には、道路法による道路、開発や区画整理で築造された道路、道路位置指定を受けた道、いわゆる2項道路などがあります。道路種別、指定範囲、現況幅員、敷地が接する長さを別々に確認します。
- 建築基準法上の道路種別
- 道路位置指定の番号、指定範囲、指定図
- 2項道路に該当する場合の道路中心線と後退の扱い
- 道路台帳や現況測量等による幅員
- 敷地境界と接道部分の位置、接道長さ
佐倉市は指定道路図と道路種別照会、千葉市は建築情報相談課の指定道路図等を案内しています。守谷市・龍ケ崎市は茨城県県南県民センター、取手市は市の建築担当窓口が道路種別の確認先です。公開図だけで接道や現在幅員まで証明されるとは限らないため、所在地を特定して所管窓口へ確認します。
2項道路とセットバックは範囲まで見る
幅員4m未満でも、建築基準法42条2項の道路として扱われる道があります。その場合、道路中心線や反対側の状況に応じて後退線を確認します。道路種別が2項道路だと分かっただけで、敷地内のどこまでが後退対象かは決まりません。境界資料と現況を重ねて見ます。
私道なら通行以外の条件も整理する
私道に接する場合は、道路種別に加え、所有者、持分、通行の根拠、上下水道等の掘削、既存承諾書、維持管理を確認します。査定時点で承諾取得まで求めるのではなく、まず現状と既存書面を把握し、案件が進んだ段階で必要な対応を整理します。
売却を考えている方へ
道路の種類を自分で断定する必要はありません。所在地、過去の図面、私道持分に関する資料、道路や門まわりの写真があれば、次の確認を始められます。
仲介業者の方へ
査定依頼時は、前面道路の現況と公私道の分かる範囲を共有すれば十分です。道路種別照会、接道長さ、後退範囲まで先に完了させるのではなく、案件の進度に合わせて深めます。