敷地・権利・接道
越境のある中古戸建。買う側は何を確認する？
越境らしいものを見つけたら、まず境界位置を確認し、何が、どちらからどちらへ、どの範囲で越えているのかを分けます。
覚書がないから即売買できないとは決めません。一方、既存の越境覚書があるなら、古い資料として片付けず、当事者、対象物、将来是正、承継の内容を必ず確認します。
買う側が気にする理由
越境は、現在の利用だけでなく、修繕、建替え、隣地の売却、本物件の再販にも関係します。見た目だけで越境と決めるのではなく、境界資料と現況を重ね、対象物ごとに整理します。
査定時点
境界と越境らしいものを分けて見る
- 境界標、境界確認書、地積測量図、過去の測量資料
- 塀やフェンスが境界のどちら側にあるか
- 屋根、軒、雨樋、庇が空中で越えていないか
- 樹木の枝や根、給排水管等の位置
- 本物件から隣地へ、隣地から本物件へ、どちらの越境か
案件精査
越境覚書は現存する関係として読む
覚書が残っている場合は、作成日だけでなく、誰と誰が、どの境界と対象物について、何を合意したのかを確認します。
- 対象物と位置、越境方向、図面や写真の有無
- 現状を当面存置するのか、期限があるのか
- 修繕時・建替え時の将来是正
- 所有者が変わったときの承継や再確認
- 対象物が現況と一致しているか
覚書があっても、それだけで境界や現在の状況がすべて解決済みとは限りません。反対に覚書がない場合も、越境の内容を把握し、案件が進んでから必要な整理を検討します。
契約・決済
現在と将来を分けて条件にする
契約では、確認できた越境の内容、既存覚書、将来是正の扱い、引渡しまでに行うことを個別に整理します。是正の可否や時期は、対象物、隣地関係、工事の必要性で変わるため一律に決めません。
売却を考えている方へ
過去の境界確認書、測量図、覚書は、古くても捨てずに分けておいてください。現況写真と一緒に確認できると、買う側が次の調査を決めやすくなります。
仲介業者の方へ
査定時点で新たな覚書の取得まで終える必要はありません。分かる範囲で越境方向、対象物、既存書面の有無を共有し、案件精査で必要な対応を組み立てます。