建築の記録

中古戸建の確認済証・検査済証。買う側は何を見る？

「紙がない」ことと、「建築確認・完了検査の記録がない」ことは別です。最初にそこを分けます。

売主の手元に書類がなくても、行政や指定確認検査機関に確認・検査の記録が残っている場合があります。書類名を混同せず、行政記録、登記、固定資産税の課税内容、現況を比べます。

確認済証と検査済証は別のもの

計画段階

工事着手前に、建築計画が建築基準関係規定に適合することの確認を受けた際に交付される書類です。

完成後

工事完了後の完了検査で、建築物が関係規定に適合すると認められた際に交付される書類です。

現在

交付後の増改築や変更もあり得るため、当時の記録だけで現在の建物全体を判断しません。

査定時点

確認済証、検査済証、確認申請の副本、図面などが残っているかを確認します。見つからない場合も、紙がないという事実だけを記録し、すぐに建築確認や完了検査そのものが行われていないとは決めません。

菊田幸彦の実務経験

古い戸建では、売主の手元に確認済証・検査済証そのものが残っていないことは珍しくありません。買う側では「紙が無い」で終わらず、行政側に確認記録が残っていないかを見ます。

案件精査

自治体や年代によって取得できる資料と保存状況は異なります。物件を特定できる情報を揃え、所在地を管轄する行政窓口等で確認します。

佐倉市・千葉市の場合

佐倉市は処分台帳の記載事項証明や建築計画概要書等の閲覧・交付を、千葉市は建築台帳記載事項証明書の交付を案内しています。いずれも物件の特定が必要で、年代や対象によって取得できる資料や保存状況が異なります。

建築台帳記載事項証明書は台帳の記載事項を証明するもので、確認済証そのものの再発行とは扱いが異なります。建築計画概要書も計画時の情報であり、現在の建物そのものを示す資料として単独では判断しません。

この状態なら次に見る

敷地に擁壁や高低差を利用した車庫がある場合、建物本体の確認記録だけで調査を終えません。擁壁等の工作物や造成時の許可・検査、または地下車庫がどの制度で造られたかを別に確認します。

契約・決済

記録が見つかった場合も、現在の建物との違いがないかを確認します。記録が確認できない場合も、それだけで建物の状態や融資可否を断定せず、買主、金融機関、行政、建築士等の条件に応じて追加調査の要否を整理します。

増築が疑われる場合は、確認関係の記録と登記・課税面積・現況を一緒に見ます。

まずは手元の封筒や図面を探し、見つからない書類は「ない」と分けておけば十分です。所在地、建築時期、当時の建築主など、物件を特定する情報が行政照会の助けになることがあります。

紙がない段階で取引可否を決めず、確認済証と検査済証を分けてヒアリングし、必要なら所在地の行政窓口で記録を確認します。査定時点で全記録を取得する必要があるかは、案件の進み方に合わせて判断します。