中古戸建の境界標がない。買う側はどう考える？
境界標が見当たらないから、すぐに確定測量が必要とは決めません。地積測量図、座標、過去資料、現況を見て、何が使えるかから確認します。
境界標の有無と、境界に関する資料の有無は別です。既存資料で位置を確認・復元できる可能性があるのか、関係者との確認を含む測量が必要なのかを、土地家屋調査士等と個別に整理します。
買う側が気にする理由
買う側は、利用する敷地の範囲、隣地や道路との関係、塀・軒・配管等の越境がないかを確認します。境界標がない場合も、資料と現況を比べて、契約・引渡しまでに必要な状態を考えます。
境界標、資料、現況を見る
- 現地に境界標があるか、見つけられるか
- 法務局に地積測量図が備え付けられているか
- 図面に座標値や境界点の情報があるか
- 境界確認書や過去の測量資料が残っているか
- 塀、擁壁、軒、樹木、配管などの現況と越境
以前は境界について、あるものはある、ないものはない、という状態のまま引き渡す中古戸建も多かったです。現在の案件でも、資料の状態と取引条件を見ずに一律の対応を決めることはできません。
境界復元、現況測量、確定測量は同じではない
以下は取引実務で区別するときの目安です。実際の業務範囲、成果物、隣接地所有者との確認方法は依頼内容によって異なるため、見積や委託内容で確認します。
境界復元
地積測量図や座標等の資料を検討し、失われた境界標の位置を現地で確認して標識を設置する作業。
現況測量
塀、建物、道路等の現在の状態を測る作業。実施しただけで、すべての境界が関係者間で確定するとは限りません。
確定測量
隣接地や道路との境界確認を含め、境界を明らかにするために行う測量。必要な手続と期間は案件ごとに異なります。
座標があっても、現地で検討する
法務省の境界復元に関する資料では、地積測量図等を復元の基礎情報として検討し、現地の状況と照合する考え方が示されています。図面や座標があることは有力な手掛かりですが、それだけで必ず復元できる、境界が確定済みであるとは限りません。
座標付きの地積測量図等が残っている場合は、既存資料を使った境界復元で済み、一から確定測量を行う場合と比べて手間・費用を抑えられるケースがあります。資料の精度や現地条件によるため、必ずそうなるわけではありません。
買主側の条件と引渡し状態を整理する
買主、金融機関、物件の状況によって、境界をどの状態まで明示する必要があるかは変わります。境界標がないことだけで一律に測量方法や費用負担を決めず、契約条件として具体化します。
最近私が扱う案件では、買主の住宅ローンや金融機関側の条件等から、境界を明示できる状態を求められ、売主側で境界を復元していただくケースが増えています。これは個別の案件での経験であり、すべての金融機関・取引に共通する条件ではありません。
売却を考えている方へ
現地で境界標を探すだけでなく、権利証等と一緒に保管された境界確認書や測量図も確認してください。見つからない場合は、法務局資料と現況から次の確認を決められます。
仲介業者の方へ
境界標がない段階で確定測量を宿題にせず、まず地積測量図、座標、境界確認書、現況、買主側の条件を分けて共有します。必要な測量の範囲は、その後に土地家屋調査士等と詰めます。